SG-SST en propiedad horizontal: edificios y conjuntos
Un edificio o conjunto con empleados directos (portería, aseo o administración con contrato laboral) es un empleador y debe tener SG-SST, casi siempre de 7 estándares. Si todo está tercerizado, como mínimo debe verificar el SG-SST de sus contratistas.
Muchos administradores se enteran de que su copropiedad necesita SG-SST cuando un contratista, la ARL o un residente lo pregunta. La razón es sencilla: si la copropiedad contrata personas, es empleador.
Por qué la copropiedad es empleador
El SG-SST lo deben aplicar todos los empleadores privados y los contratantes de personal por contrato civil, comercial o administrativo (Decreto 1072, art. 2.2.4.6.1). La persona jurídica de un edificio o conjunto que tiene portero, aseador o administrador con contrato laboral entra en esa definición, y la Resolución 0312 le aplica según su número de trabajadores y su riesgo.
Tres situaciones
| Situación | ¿Aplica el SG-SST? |
|---|---|
| Empleados directos (portería, aseo, administración con contrato laboral) | Sí. Es un empleador privado |
| Personas contratadas por prestación de servicios (administrador o jardinero independiente) | Sí, según nuestra lectura: es contratante de personal |
| Sin empleados, con vigilancia y aseo tercerizados | Como mínimo, debe evaluar y verificar el SG-SST de esos contratistas (Decreto 1072, art. 2.2.4.6.28). Algunas fuentes sostienen que debe tener su propio sistema. Es un punto discutido |
Cuántos estándares
Casi todas las copropiedades tienen 10 trabajadores o menos, así que verifican 7 estándares si su riesgo es I, II o III. Si algún cargo tiene riesgo IV o V, el grupo pasa a 60, aunque sean pocos trabajadores (Res. 0312).
Con menos de 10 trabajadores necesitas un vigía de SST; desde 10, un COPASST. Y siempre, comité de convivencia laboral (Res. 3461 de 2025). Lo explicamos en la guía de vigía, COPASST y comité de convivencia.
Peligros típicos
| Cargo | Peligros a revisar |
|---|---|
| Portería y vigilancia | Turnos de noche, atención al público, agresiones, muchas horas de pie o sentado |
| Aseo | Químicos de limpieza, pisos húmedos, escaleras, cargas |
| Mantenimiento | Trabajo en alturas, electricidad, herramientas |
| Administración | Posturas, pantallas, conflictos con residentes |
Ojo con las alturas. Limpiar fachadas, cambiar luminarias altas o subir a techos y tanques con riesgo de caída de más de 2 metros exige trabajadores capacitados por oferentes inscritos ante el Ministerio del Trabajo (Resolución 4272 de 2021). El oferente debe pedir el certificado de aptitud médica antes del curso (art. 32), y puedes comprobar que esté inscrito en la lista pública del Ministerio. Más detalle en el curso de alturas.
Los contratistas
La copropiedad debe tener en cuenta la SST cuando escoge proveedores y verificarlos periódicamente (Decreto 1072, art. 2.2.4.6.28). A la empresa de vigilancia, de aseo, de ascensores o a quien haga trabajos en fachadas, pídele:
- Afiliación a la ARL y pago de seguridad social de quienes van a trabajar en el edificio.
- Su autoevaluación de estándares mínimos y su plan de mejora.
- Certificados de alturas de los trabajadores, cuando aplique, emitidos por un oferente inscrito.
- Los elementos de protección personal que la tarea requiere.
Emergencias en el edificio
El plan de emergencias del empleador debe cubrir todos los turnos y a todos los trabajadores, incluidos contratistas, subcontratistas, proveedores y visitantes (Decreto 1072, art. 2.2.4.6.25). El mismo artículo pide un simulacro por lo menos una vez al año y una brigada que incluya primeros auxilios. La ARL debe dar sin costo la capacitación básica para montar la brigada de primeros auxilios (Decreto 1295 de 1994, art. 35). Mira el servicio de primeros auxilios y plan de emergencias.
Exámenes de quienes trabajan en el edificio
El portero, el aseador o el administrador con contrato laboral necesitan examen de ingreso antes de empezar, exámenes periódicos con la frecuencia que fije la copropiedad con justificación técnica (en caso excepcional, no más de 3 años) y examen de egreso dentro de los 5 días hábiles después de su salida. Los paga la copropiedad y nunca se le cobran al trabajador (Res. 1843 de 2025, arts. 8, 11, 15 y 26).
Quién decide y cuándo
El administrador propone, el consejo de administración revisa y la asamblea aprueba el presupuesto. Según la Ley 675 de 2001 (art. 39), la asamblea ordinaria se reúne por lo menos una vez al año y, si el reglamento no fija la fecha, dentro de los tres meses siguientes al cierre del periodo presupuestal. Por eso conviene llevar el costo del SG-SST a la propuesta de presupuesto antes de la asamblea.
Lo que no le toca a la copropiedad
El servicio doméstico que contrata cada apartamento es asunto de ese hogar, no del edificio. Para ese caso no aplican los estándares de la Res. 0312: el Decreto 0993 de 2026 le fija al hogar obligaciones propias, como afiliar a la ARL desde el inicio, entregar elementos de protección sin costo y reportar los accidentes a la ARL en 2 días hábiles.
Quién responde
La responsabilidad del SG-SST es de la copropiedad como empleador, aunque contrate a alguien para diseñarlo (Decreto 1072, art. 2.2.4.6.42). La copropiedad, por medio de su representante legal, firma la política y el plan anual.
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